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 MPIfG - Aus der Forschung - Themen

 

 

Mieterland oder Hauseigentümernation?
Wohnungsmärkte in Deutschland und den USA


Sebastian Kohl
 

 
Deutschland weist im internationalen Vergleich eine hohe Quote von Mieterhaushalten auf, wohingegen insbesondere in angelsächsisch geprägten Ländern bereits seit dem frühen zwanzigsten Jahrhundert in erster Linie Hauseigentümer wohnen. Oft werden diese Unterschiede durch anders gelagerte kulturelle Präferenzen oder verschiedenartige Wohnungspolitiken der Staaten in den Nachkriegsjahren erklärt. Es zeigt sich jedoch, dass Staaten bereits im ausgehenden neunzehnten Jahrhundert in städtischer Organisation, Wohnungsfinanzierung und der Bauwirtschaft Wege einschlugen, die die bis heute geltenden Unterschiede erklären können.
 
Die Frage, ob man mieten oder kaufen soll, stellt sich nicht nur für Wohnungssuchende, sondern scheidet ganze Länder voneinander: Während in angelsächsisch geprägten Ländern die Mehrheit von mehr als sechzig Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden lebt, ist dies in deutschsprachigen Ländern eine Minderheit von weniger als fünfzig. Waren in den USA kurz vor der Finanzkrise fast siebzig Prozent Hauseigentümer, lagen vergleichbare Werte für Deutschland in der Nähe von vierzig. Mehr noch: Über das letzte Jahrhundert kann man eine relativ stabile Diskrepanz von zwanzig Prozentpunkten zwischen den Wohneigentumsquoten dieser beiden Länder ausmachen (Abb. 1). Angesichts zahlreicher gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Umbrüche im letzten Jahrhundert überraschen diese stabilen Unterschiede; umso mehr jedoch, als dass diese Länder ansonsten verwandte ökonomische Hintergrundbedingungen haben. Darüber hinaus äußern sich deutsche wie US-amerikanische Haushalte in Umfragen zu ihren Wohnvorstellungen ähnlich: Der Wunsch nach Eigentum ist in beiden Ländern gleich ausgeprägt.
 

 


 
Abb. 1: Wohneigentumsquoten angelsächsischer und kontinentaler Länder
 

Quelle: UN und Nationale Statistikämter.
 


 

 
Unterschiede in Wohneigentumsquoten betreffen nicht nur die Frage, in welcher Rechtsform Menschen letztlich leben, sondern haben auch erhebliche Auswirkungen auf die Gesellschaft. In der letzten Finanzkrise zum Beispiel ist die Sprengkraft deutlich geworden, die von einem hypothekenfinanzierten Wohneigentum ausgehen kann. So kam es zu einem dramatischen Verfall von Hauspreisen, zu Zwangsversteigerungen und zur Erschütterung des Finanzsystems gerade in solchen Ländern, die zuvor durch Versprechungen hinsichtlich Altersabsicherung, finanzieller Sicherheit und der Erfüllung von Mittelklasseträumen Hauseigentum besonders gefördert hatten. Wohneigentum wird zudem mit einer höheren Arbeitslosigkeit wegen größerer Immobilität und einer Verbürgerlichung von Lebensstil und Wahlverhalten in Verbindung gebracht: Auch scheint es mit konservativen politischen Einstellungen und einem entsprechenden Wahlverhalten einherzugehen.
 

« Die Wohneigentumsquote in Deutschland und den USA unterscheidet sich seit rund einhundert Jahren um zwanzig Prozentpunkte. »


 

 

Bisherige wissenschaftliche Erklärungen


 
Wie lassen sich diese Unterschiede in den Wohneigentumsquoten wissenschaftlich erklären? Am populärsten sind Auffassungen, die die Unterschiede in kulturell bedingten Präferenzen sehen: Zum amerikanischen Traum gehört demnach einfach das Eigenheim. Dies ist nicht von der Hand zu weisen; es erklärt aber nur bedingt, warum es innerhalb der beiden Länder eine sehr starke regionale Varianz von Eigentumsquoten gibt und warum sich die Eigentumsquoten historisch sehr stark verändert haben.
 

« Gerade wirtschaftlich fortschrittliche Länder wie Deutschland, die Schweiz oder Schweden haben höhere Mieterquoten. »


 
Sozioökonomische und demografische Analysen hingegen, die sich wie ein Großteil aller wissenschaftlichen Untersuchungen auf Daten nach 1980 stützen, führen Wohneigentumsunterschiede auf Faktoren wie wirtschaftliches Wachstum, Einkommen, den Anteil an Haushalten mit älteren Bewohnern oder mit Familien mit Kindern zurück. Überraschend ist der Befund, dass gerade wirtschaftlich fortschrittliche Länder wie Deutschland, die Schweiz oder Schweden höhere Mieterquoten haben. Obwohl Studien mit diesen Variablen gut jährliche Änderungen von Wohneigentumsquoten erklären können, lassen sie offen, warum Länder permanente Niveauunterschiede auch schon vor 1980 aufweisen. Deutsche und US-Städte hatten jedoch bereits vor dem Ersten Weltkrieg signifikant unterschiedliche Zahlen an Eigenheimbesitzern (Abb. 2).
 

 


 
Abb. 2: Einfamilienhaus- und Wohneigentumsquoten in deutschen und US-amerikanischen Städten um 1900
 

Quellen:
Tygiel, J.: Housing in Late Nineteenth-Century: American Cities: Suggestions for Research. Historical Methods 12(2), 84–97 (1979). RWZ: Reichswohnungszählung. Höbbing, Berlin 1918. Baron, A.: Der Haus- und Grundbesitzer in Preußens Städten einst und jetzt. Fischer, Jena 1911.
 


 

 
Politologische Ansätze verweisen auf die stärkere politische Förderung von Wohneigentum in den USA seit dem New Deal in den 1930er-Jahren. Angesichts eines nur fragmentären Wohlfahrtsstaates nach europäischem Vorbild fing die US-Regierung unter Franklin D. Roosevelt an, Sozialpolitik durch die Subventionierung und Ermöglichung günstiger Hypotheken zu betreiben. Deutschland dagegen unterstützte den mietlastigen sozialen Wohnungsbau, Neubauten privater Vermieter und ein mieterfreundliches Recht. Die These, dass es einen trade-off zwischen Wohlfahrtsstaatsausgaben einerseits und privatem Hauseigentum andererseits gibt, ist in der Tat für die Zeit nach 1980 mit Daten gut bestätigt worden.
 
Aber auch mit diesen Ansätzen gelingt es nicht zu erklären, warum deutsche und US-amerikanische Städte bereits vor dem Auftreten der ersten dezidierten Wohnungspolitiken ähnlich deutliche Unterschiede hinsichtlich der Quote an Wohneigentümern aufwiesen wie ein Jahrhundert später – so verschieden Wohnungspolitik und Wohlfahrtsinstitutionen auch gewirkt haben mochten. Die langfristig bestehende Lücke zwischen den Wohneigentumsquoten in beiden Ländern haben die Wohnungspolitiken zumindest nicht zu reduzieren gewusst.
 

 

Wie historisch gewachsene Institutionen die Länderunterschiede erklären


 
Die gängigen Antworten weisen also vor allem eine historische Schlagseite auf: Sie vernachlässigen, dass die Diskrepanz zwischen der deutschen und US-amerikanischen Wohneigentumsquote bereits mehr als ein Jahrhundert überdauert hat (Abb. 2). Sie lassen insbesondere drei zentrale, angebotsseitige Institutionenbereiche des Wohnungsmarktes außer Acht: die städtische Organisation von Bauland, den organisierten Hauskredit und den Bausektor der Einfamilienhäuser.
 
Städtische Organisation. US-amerikanische Städte sind im neunzehnten Jahrhundert meist als „private Städte“ aufgebaut und erweitert worden, wohingegen deutsche Städte auf eine jahrhundertealte öffentliche Organisation des Stadtlebens zurückblicken konnten. Die private Organisation städtischen Baulands, des Transports und der Infrastruktur führte schon früh zu schnelleren Stadterweiterungen, zu einem leichteren Zugang zu urbanem Bauland sowie zu deutlich weniger Auflagen für Neubauten. Schon früh etablierten sich US-amerikanische Städte als suburbanisierte Ansammlungen von Einfamilienhäusern, begünstigt durch größere Baufirmen und den weit verbreiteten Hausbau in Eigenverantwortung. Deutsche Städte expandierten dagegen um ihren kompakten frühneuzeitlichen Stadtkern in dichteren Geschossbauten.
 
Wohnfinanzierung. Ein wichtiger Faktor hinter diesen verschiedenen Bauformen war die unterschiedliche Organisation von Hypothekenbanken. In den USA entwickelten sich im neunzehnten Jahrhundert Bausparvereine, sogenannte savings and loan associations. Als nachbarschaftliche Kredithilfeinstitutionen gaben sie auf Einlagebasis kleinere Hauskredite aus, deren Höhe meist nicht mehr als die Finanzierung eines Einfamilienhauses zuließ. In Deutschland hingegen entwickelten sich ab den 1860er-Jahren große überregionale Hypothekenbanken. Durch den Verkauf von Pfandbriefen finanzierten sie sich auf dem Kapitalmarkt und gaben vorzugsweise Kredite für Mieteinkommen generierende, mehrgeschossige Gebäude aus. Parallel entwickelten sich profitbeschränkte Wohnungsbaugenossenschaften, die für die städtischen unteren Mittelschichten ebenfalls vermehrt Geschosswohnungen zur Miete an Mitglieder bauten. Die die deutschen Eigenheime finanzierenden Bausparkassen allerdings entstanden nicht früher als in den 1920er-Jahren und wurden erst in der Nachkriegszeit relevant. Staatliche Wohnungspolitik setzte in beiden Ländern folglich erst ein, nachdem diese institutionellen Strukturen im Wohnungssektor entstanden waren. Die finanzzentrierte US-Wohnungspolitik verstärkte dabei nur noch die Eigenheimtendenz der savings and loans, während die deutsche Wohnungspolitik in den Wohnungsgenossenschaften einen Adressaten für subventionszentrierte Politik fand.
 

« Die finanzzentrierte US-Wohnungspolitik verstärkte die Eigenheimtendenz, während die deutsche Wohnungspolitik in Wohnungsgenossenschaften einen Adressaten für subventionszentrierte Politik fand. »


 
Bausektor. Gleichzeitig blieb der deutsche Einfamilienhausbau ein ziemlich traditionell organisiertes Geschäft: Private Bauherren beauftragten mittelständische Handwerksfirmen für den Bau eines individuell zugeschnittenen Eigenheims im Massivbau; Fertighausanbieter hatten es schwer, spürbare Marktanteile zu gewinnen. In den USA entwickelte sich stattdessen eine fordistische Form der Massenproduktion von Eigenheimen im Leichtbau, die in relativ standardisierter Form in kompletten Vororten durch überregionale Baufirmen für den Markt hergestellt wurden. Diese unterschiedlichen Produktionsformen im Bausektor führten in den USA zu wesentlich günstigeren Hauspreis-zu-Einkommens-Verhältnissen als in Deutschland.
 

 

Wohneigentumsquoten historisch bedingt


 
Frei zugängliches städtisches Bauland, frei erhältliche Eigenheimkredite sowie die standardisierte Massenproduktion begünstigten den Bau von Einfamilienhäusern in den USA. Diese historisch gewachsenen Bau- und Stadtstrukturunterschiede schreiben sich bis in die heutige Zeit fort: Sind Städte historisch als Miets- und nicht dominant als Einfamilienhausstädte gewachsen, so haben sie auch heute noch niedrigere Wohneigentumsquoten. Waren Einfamilienhäuser in US-Städten vor dem Ersten Weltkrieg noch zu einem Großteil vermietet, kam es jeweils während und nach den Weltkriegen wegen Mietpreiskontrollen, Konsumregulierungen und aufgeschobenen Familiengründungen zu massiven Verkäufen derselben.
 

« Sind Städte historisch als Miets- und nicht dominant als Einfamilienhausstädte gewachsen, so haben sie auch heute noch niedrigere Wohneigentumsquoten. »


 
In Deutschland führte die wenig verbreitete Institution des Stockwerkeigentums, aber auch ein ständig neu verhandelter rechtlicher Kompromiss zwischen Vermietern und Mietern dazu, dass städtische Geschosswohnungen weiterhin zum Großteil Mietwohnungen blieben. Bis in die 1980er-Jahre bestimmten daher etablierte Interessengruppen wie die savings and loans und Maklerverbände in den USA sowie die gemeinnützige Wohnwirtschaft und Grundbesitzervereine in Deutschland maßgeblich das Verbleiben auf dem einmal eingeschlagenen Weg in der Wohnungswirtschaft.
 

 
Sebastian Kohl ist seit 2010 wissenschaftlicher Mitarbeiter am MPIfG. Er studierte Volkswirtschaftslehre, Soziologie und Philosophie in Köln und Paris und wurde 2014 an der Universität zu Köln und der Sciences Po in Paris im Rahmen eines binationalen Promotionsverfahrens (Cotutelle) promoviert. Für seine Arbeit erhielt er 2014 den Dissertationspreis der Deutsch-Französischen Hochschule in Saarbrücken.
Forschungsinteressen: Wirtschaftssoziologie; Wohnungsmärkte; Politische Ökonomie; Sozialphilosophie; Philosophie der Sozialwissenschaften.
 

 
Zum Weiterlesen
  • Michael Harloe: The People's Home? Social Rented Housing in Europe and America. Oxford: Blackwell 1995.
  • Jim Kemeny: The Myth of Home Ownership: Private Versus Public Choices in Housing Tenure. London: Routledge 1981.
  • Sebastian Kohl: The Power of Institutional Legacies: How Nineteenth-century Housing Associations Shaped Twentieth-century Housing Regime Differences between Germany and the US. European Journal of Sociology 56(2), 271-306 (2015).

 
Quelle
Sebastian Kohl: Mieterland oder Hauseigentümernation? Wohnungsmärkte in Deutschland und den USA In: MPIfG Jahrbuch 2015-2016. Köln: Max-Planck-Institut für Gesellschaftsforschung 2015, 61-66.

 
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